‘सरकारी अंकमा वृद्धि देखिएको घरजग्गा कारोबार फिल्डमा छैन’

काठमाडौं / सरकारी तथ्यांकले जग्गाको कारोबार बढ्दै गएको देखाए पनि त्यसअनुसार घरजग्गा किनबेच नभएको व्यवसायीले बताएका छन् । अर्थतन्त्रमा देखिएको मन्दी कायम रहेको र बैंक तथा वित्तीय संस्थाले खुलेर लगानी गर्ने नीति नल्याएका कारण घरजग्गा कारोबारले गति नलिएको व्यवसायीको दाबी छ । उनीहरुका अनुसार बैंक तथा वित्तीय संस्थाले जग्गाको मूल्यांकनका आधारमा ऋण दिन्छन् । तर, अहिले धितो राख्ने घरजग्गाको ‘लोन टु भ्यालु रेसियो’ कम हुँदा कारोबार सोचेअनुसार बढ्न सकेको छैन । नेपाल जग्गा तथा आवास विकास महासंघका अध्यक्ष भेषराज लोहनीले जग्गाको मूल्यांकन दर ५० प्रतिशत रहे पनि बजार मूल्यका आधारमा ३५ प्रतिशतभन्दा बढी ऋण लिन नसकिने प्रावधानले घरजग्गाको कारोबार बढ्न नसकेको बताए । ‘कसैले अहिले एक करोड रुपैयाँ पर्ने जग्गा किन्ने योजना बनाएर ऋण लिन चाहे ३५ लाखभन्दा बढी पाउन सक्दैन,’ लोहनीले कारोबारसँग भने, ‘घरजग्गा क्षेत्रमा दिने ऋणको मूल्यांकनलाई अहिलेको ५० प्रतिशतबाट बढाएर ७० प्रतिशत बनाए कारोबार केही हदसम्म बढ्छ ।’ हालको मूल्यांकन नीतिअनुसार घरजग्गाको बजार मूल्यको ३० देखि ३५ प्रतिशतभन्दा बढी ऋण लिन नसकिने व्यवसायीको भनाइ छ । उनीहरुका अनुसार ‘लोन टु भ्यालु रेसियो’ ७० प्रतिशत गरियो भने बजार मूल्य ५० प्रतिशत हुन आउँछ । घरजग्गाको सरकारी मूल्यांकनभन्दा बजार मूल्य ३ गुणा बढी पर्ने भएका कारण पनि ऋण लिएर जग्गा किन्न सहज छैन । कारोबार कम हुनुमा यो पनि एउटा कारण हो । मूल्यमा एकरुपता नभएका कारण घरजग्गाको कारोबार अनौपचारिक क्षेत्रबाट बढी भइरहेको छ । यसलाई ल्यान्ड मार्केटमा ल्याउनुपर्नेे माग व्यवसायीले माग राख्दै आएका छन् । ल्यान्ड मार्केट भनेको स्टक मार्केट जस्तै पारदर्शी माध्यमबाट जग्गाको कारोबार गराउने प्रणाली हो । अध्यक्ष लोहनीका अनुसार गएको कात्तिकसँग तुलना गर्दा मंसिरमा बढेको देखिए पनि गत वर्षको तुलनामा सन्तोषजनक छैन । ‘गत आवमा न्यून कारोबार भएको भनिन्छ । त्यसो हुँदा चालु आवमा कारोबार धेरै बढेको हुनुपर्ने हो, तर खासै बढेको देखिँदैन,’ लोहनीले भने, ‘हामीले मंसिरबाट कारोबार बढ्ने अनुमान गरेका थियौं, तर बढेन ।’ उनका अनुसार घरजग्गाको कारोबार नबढ्नुमा समग्र आर्थिक क्षेत्रको आत्मविश्वास घटेको बुझ्न सकिन्छ । अहिले केही आर्थिक सूचकांक सकारात्मक देखिए पनि बजारमा आत्मविश्वास बढेको छैन । चालु आर्थिक वर्षको साउनदेखि झिनो वृद्धि भई असोजमा घरजग्गा कारोबार बढेको थियो । कात्तिकमा घटेको जग्गा कारोबार मंसिरदेखि फेरि लयमा फर्किएको छ । कात्तिकमा जग्गा कारोबारबाट दुई अर्ब १६ करोड रुपैयाँ राजस्व उठेकोमा मंसिरमा दुई अर्ब ८६ करोड पुगेको छ । पुसमा झनै बढेर तीन अर्ब नाघेको छ । चालु आवको पुससम्म ७ लाख १९ हजार थान जग्गा कारोबार हुँदा १८ अर्ब २५ करोड राजस्व संकलन भएको छ । यो वर्षको कारोबारलाई गत वर्षसँग तुलना गर्दा सामान्य वृद्धिमात्र भएको हो । जग्गाको कारोबार बढाउने हो भने राष्ट्र बैंकले ‘होम लोन’ लिनेलाई ईएमआई खुकुलो गर्नुपर्ने व्यवसायीको भनाइ छ । सरकारले ‘लोन टु भ्यालु रेसियो’ बढाएर कुल लागतको आधा रकम ऋणमा जग्गा किन्ने वातावरण बनाए कारोबार र राजस्व बढ्ने नीति लिनुपर्ने उनीहरुको धारणा छ । होटल तथा तथा जग्गामा लगानी गर्दै आएका व्यवसायी रामसुन्दर बके नयाँ सहरी क्षेत्रको पहिचान, अनलाइन प्रणाली, ग्रामीण केन्द्रित सहरीकरणलाई प्राथमिकीरण गरेर जग्गाको कारोबार बढाउनुपर्ने बताउँछन् । उनका अनुसार काठमाडौं उपत्यका विकास प्राधिकरणले स्मार्ट सिटी निर्माणका लागि भन्दै ७ वर्ष अघिदेखि जग्गा रोक्का गरेका कारण पनि यहाँ कारोबारमा कमी आएको हो । प्राधिकरणले १ लाख ५० हजार रोपनी जग्गा रोक्का गरेको छ । यसका कारण सर्वसाधारणले गर्ने जग्गा कारोबार उकालो लाग्न नसकेको हो । ‘सहरी क्षेत्र केन्द्रित आवास अवधारणाका कारण उपत्यकामा जग्गाको मूल्य सर्वसाधारणले किन्नै नसक्ने गरी महँगो भयो । तर, त्यसको विकल्पका लागि ग्रामीण क्षेत्र केन्द्रित आवास अवधारणा नआउँदा जग्गा कारोबारले गति लिन सकेन,’ उनले भने, ‘सरकारको भू–उपयोग नीतिअनुसार कतिपय पालिकाले जग्गाको वर्गीकरण त गरे, तर अझै वर्गीकरण गरिएको जग्गा कारोबार कसरी हुने भन्ने प्रष्ट खुलाउन सकेको अवस्था छैन ।’ हाल देशभर रियलस्टेटमा ३ खर्ब रुपैयाँ ऋण र ५ खर्ब रुपैयाँ व्यवसायीले लगानी रहेको अनुमान गरिएको छ । कोभिड अगाडिसम्म थोरै पैसा हुनेको पनि लगानीको क्षेत्र घरजग्गा नै बनेको थियो । अहिले घरजग्गामा लगानी बढेर ८ खर्ब पुगे पनि कारोबार बढ्न नसक्दा समग्र अर्थतन्त्रलाई नै यसले असर पारेको छ । महासंघले घरजग्गाको मूल्यअनुसार कर्जा न्यून दिने नीतिका कारण यसको कारोबारमा कमी आउँदा समग्र अर्थतन्त्रमा सुधार हुन नसकेको बताउँदै आएको छ । हाल काठमाडौंमा ३० प्रतिशत र काठमाडौं बाहिर ४० प्रतिशतमात्र जग्गाको वास्तविक धितो मूल्यांकन भइरहेको छ । बैंकले घरजग्गा लगानीमा कडाइ गरेपछि व्यवसायीले विभिन्न माग राखेर सरकारलाई ध्यानाकर्षण गराउँदै आएका छन् । घरजग्गा व्यवसायीले लामो समयदेखि एकल अंकको ब्याजदर कायम गर्न र सकेसम्म ब्याजलाई पुँजीमा परिवर्तन गर्नुपर्ने विषयलाई मुख्य रुपमा उठाउँदै आएका छन् । जग्गाको मूल्यअनुसार कर्जा राखेको धितोको अनुपात बढाउनुपर्ने व्यवसायीको माग छ । अर्कोतिर व्यवसायीले एकद्वार प्रणालीबाट घरजग्गा कारोबार गर्न लाइसेन्स प्राप्त ब्रोकरमार्फत मात्रै खरिदबिक्रीको कानुनी व्यवस्था गर्नुपर्ने माग राख्दै आएका छन् । विदेशीले नेपालमा अपार्टमेन्ट खरिद गर्न पाउने व्यवस्था गर्ने विषयलाई प्रभावकारी रुपमा कार्यान्वयन भए कारोबार बढ्ने देखिन्छ ।