३ करोडमाथिको घरजग्गा कारोबारमा लाइसेन्स अनिवार्य: ‘ब्रेक’ कि सुधार?

काठमाडौँ : तीन करोड रुपैयाँभन्दा बढी मूल्यको घरजग्गा खरिद–बिक्री अब अनिवार्य रूपमा फर्म वा कम्पनीमार्फत मात्र गर्नुपर्ने सरकारी व्यवस्था कार्यान्वयनको निर्णायक चरणमा पुगेको छ ।

उच्च मूल्यका घरजग्गा कारोबारलाई औपचारिक नियमनको दायरामा ल्याउने उद्देश्यसहित अघि सारिएको यस नीतिले बजारमा पारदर्शिता र उत्तरदायित्व बढाउने अपेक्षा गरिएको छ । तर सुस्त अर्थतन्त्रको अवस्थामा थप कडाइले कारोबार अझै खुम्चिने हो कि भन्ने आशङ्का पनि उब्जिन थालेको छ ।

भूमि व्यवस्थापन तथा अभिलेख विभागका अनुसार घरजग्गा कारोबारका लागि इजाजत (लाइसेन्स) लिन हालसम्म १ सय ९८ वटा कम्पनीले आवेदन दिएका छन् । सुरुमा ३० दिनका लागि खुलाइएको आवेदन अवधि दुईपटक म्याद थप गरी कुल ४५ दिनसम्म कायम गरिएको थियो, जुन गत मङ्सिर २७ गते समाप्त भएको हो । आवश्यक कागजातसहित निजी क्षेत्रबाट उल्लेख्य आवेदन पर्नु सरकारको नयाँ व्यवस्थाप्रति चासो र तयारी दुवै रहेको सङ्केतका रूपमा हेरिएको छ ।

कम्पनीमार्फत कारोबार अनिवार्य किन ?

सरकारले २०८२ असोज २७ गते राजपत्रमा सूचना प्रकाशित गर्दै एक पटकमा तीन करोड रुपैयाँभन्दा बढीको घरजग्गा कारोबार फर्म वा कम्पनीमार्फत मात्र गर्नुपर्ने व्यवस्था लागू गरेको हो । मालपोत ऐन, २०३४ मा उल्लेखित इजाजतपत्रसम्बन्धी व्यवस्थालाई प्रभावकारी रूपमा कार्यान्वयन गर्न खोजिएको सरकारको दाबी छ ।

उच्च मूल्यका घरजग्गा कारोबार लामो समयदेखि अनौपचारिकता, वास्तविक मूल्यभन्दा कम घोषणा, कर छल तथा कालोधनको प्रयोगसँग जोडिँदै आएका छन् । व्यक्तिगत नाममा हुने ठुला कारोबारबाट राजस्व चुहावट बढेको निष्कर्षसहित सरकारले कम्पनीमार्फत कारोबार अनिवार्य गरी अभिलेखीकरण, कर दायित्व र वित्तीय अनुशासन कडा बनाउन खोजेको हो ।

भूमि व्यवस्था मन्त्रालयका अधिकारीहरूका अनुसार इजाजत प्राप्त कम्पनीहरू कर प्रणालीमा आबद्ध हुने, लेखापरीक्षण अनिवार्य हुने र कारोबारको स्पष्ट ट्र्याकिङ सम्भव हुने भएकाले यसले दीर्घकालमा बजार सुधार गर्नेछ ।
‘घरजग्गा बजारलाई व्यवस्थित नगरी अर्थतन्त्रलाई स्थायित्व दिन सकिँदैन,’ मन्त्रालयका एक अधिकारी भन्छन्, ‘यो व्यवस्था त्यसतर्फको आधारभूत कदम हो ।’

लाइसेन्स शुल्क र मापदण्ड

नयाँ व्यवस्थाअनुसार कम्पनी रजिस्ट्रार कार्यालयमा दर्ता भई कर दायित्व पूरा गरेका कम्पनी मात्र इजाजतका लागि योग्य हुनेछन् । कारोबार क्षमताअनुसार इजाजत शुल्क तोकिएको छ । पाँच करोड रुपैयाँसम्म कारोबार गर्ने कम्पनीले पाँच लाख रुपैयाँ र १० करोड रुपैयाँभन्दा बढी कारोबार गर्ने कम्पनीले १० लाख रुपैयाँ इजाजत शुल्क तिर्नुपर्ने व्यवस्था गरिएको छ ।

यसले साना दलालभन्दा सङ्गठित, पूँजीयुक्त र उत्तरदायी कम्पनीलाई प्रोत्साहन गर्ने सरकारको उद्देश्य देखिन्छ । तर घरजग्गा व्यवसायीहरू भने यो शुल्क र कागजी प्रक्रिया सबैका लागि सहज नहुने बताउँछन् ।
‘बजार आफैँ सुस्त छ, यस्तो बेला थप लागत र प्रक्रिया थोपर्नु कत्तिको व्यवहारिक हुन्छ भन्नेबारे पुनर्विचार हुनुपर्छ,’ एक व्यवसायीले बताए ।

मङ्सिरमा एकाएक बढ्यो कारोबार

नयाँ नियमनको तयारीकै बिच मङ्सिर महिनामा घरजग्गा कारोबारमा उल्लेख्य वृद्धि देखिएको छ । भूमि व्यवस्था तथा अभिलेख विभागका अनुसार चालु आर्थिक वर्ष २०८२–८३ को मङ्सिरमा देशभर ५१ हजार ६ सय ३२ वटा घरजग्गा कारोबार भएका छन्, जुन कात्तिकको तुलनामा ८२ प्रतिशतले बढी हो । यो सङ्ख्या चालु आवको हालसम्मकै उच्च हो ।

कारोबार बढेसँगै राजस्व सङ्कलन पनि बढेको छ । मङ्सिर महिनामा मात्रै घरजग्गा कारोबारबाट ४ अर्ब ८४ करोड रुपैयाँ राजस्व सङ्कलन भएको छ, जबकि कात्तिकमा २ अर्ब ७४ करोड रुपैयाँ मात्र उठेको थियो । गत वर्षको मङ्सिरसँग तुलना गर्दा कारोबार १९ प्रतिशतले बढेको देखिन्छ ।

तर अर्थविद्हरू यसलाई दीर्घकालीन सुधारको सङ्केतका रूपमा हतारमा लिन नहुने बताउँछन् । मङ्सिरदेखि घरजग्गा कारोबारको परम्परागत ‘सिजन’ सुरु हुने, कित्ताकाट अस्थायी रूपमा खुला हुनु तथा नयाँ नियम लागू हुनुअघि धेरैले कारोबार छिटो टुङ्ग्याउन खोज्नुले एकैपटक वृद्धि देखिएको उनीहरूको विश्लेषण छ ।

समग्र अर्थतन्त्रसँग जोडिएको घरजग्गा बजार

मङ्सिरमा देखिएको सुधार उत्साहजनक भए पनि समग्र तस्बिर अझै फिक्का छ । चालु आर्थिक वर्षको साउनदेखि मङ्सिरसम्म घरजग्गा कारोबारबाट सङ्कलित कुल राजस्व १६ अर्ब ७५ करोड रुपैयाँ पुगेको छ, जुन गत वर्षको सोही अवधिको तुलनामा करिब एक प्रतिशतले मात्र बढी हो । लिखत पारितको सङ्ख्या पनि ०.८८ प्रतिशतले मात्र बढेको छ ।

यसले देखाउँछ कि एक महिनाको उच्च कारोबारले दीर्घकालीन सुस्तता हटाएको छैन । कोभिडपछिको आर्थिक मन्दी, बैंक कर्जाको चाप, लगानीमा अनिश्चितता र जग्गाको मूल्य घट्दो क्रममा हुनु घरजग्गा बजारका प्रमुख चुनौती बनेका छन् ।

पहिले सुरक्षित र छिटो प्रतिफल दिने लगानीका रूपमा हेरिने घरजग्गा क्षेत्र अहिले जोखिमयुक्त बन्दै गएको व्यवसायीहरू स्विकार्छन् ।
‘पहिले पाँच वर्षमै दोब्बर हुने जग्गा अहिले बेच्दा घाटा हुने अवस्था छ,’ एक लगानीकर्ताले बताए ।

सरकारको नयाँ लाइसेन्स प्रणालीले दीर्घकालमा बजारलाई पारदर्शी र व्यवस्थित बनाउने अपेक्षा गरिएको छ । कम्पनीमार्फत कारोबार हुँदा वास्तविक मूल्य लुकाउने, कर छल्ने र अवैध पुँजी प्रयोग गर्ने सम्भावना घट्ने सरकारको विश्वास छ । यसले राज्यको राजस्व बढाउनुका साथै वित्तीय प्रणालीप्रति विश्वास पनि बलियो बनाउने तर्क अघि सारिएको छ ।

तर तत्कालीन प्रभावका हिसाबले यसको नकारात्मक असर पनि पर्न सक्ने विश्लेषण भइरहेको छ । उच्च मूल्यका घरजग्गा कारोबार गर्ने सीमित वर्गले थप झन्झट र लागत व्यहोर्नुपर्ने भएपछि कारोबार घट्ने जोखिम देखिएको छ । अर्थतन्त्र अझै पूर्ण रूपमा चलायमान नभएको अवस्थामा कडाइले बजारलाई झनै खुम्च्याउने हो कि भन्ने चिन्ता व्यवसायी र विश्लेषक दुवैमा देखिन्छ ।